دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان فاقد «شناسه یکتا» قابل استماع نیست
دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان فاقد «شناسه یکتا» قابل استماع نیست
رئیس کل دادگستری استان البرز با اعلام اینکه پروندههای حوزه اموال غیرمنقول، موضوعات مختلف حقوقی و کیفری را شامل میشود اضافه کرد: در پروندههای حقوقی با دعاویای از قبیل ابطال سند عادی، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام به اخذ پروانه ساختمان یا اصلاح آن، الزام به تحویل ملک، الزام به تکمیل، اخذ پایان کار و تفکیک ملک و مطالبه بها یا غرامت املاک غیر که به شخص دیگر فروخته میشود روبه رو هستیم؛ همچنین در پروندههای کیفری دعاویای از قبیل جعل تمام یا قسمتی از مبایعه نامه و استفاده از آن برای اخذ سند اموال غیرمنقول؛ تنظیم مبایعه نامه صوری یا جعلی به منظور انتقال اموال غیرمنقول متعلق به غیر به یک یا چندین نفر که در قالب کلاهبرداری یا انتقال مال متعلق به غیر مطرح میشود.
از ابتدای سال: ۶۵ هزار نفر درگیر پروندههای ملکی
وی در ادامه با اشاره به تعداد پروندههای تشکیل شده در استان در حوزه ملک و آپارتمان در شش ماهه اول سال جاری، متذکر شد: در این مدت تعداد ۷هزار و ۸۸۹ پرونده با شماره یکتا در دادگستری کل استان البرز تشکیل شد که با احتساب گردش پروندهها در مراجع مختلف قضایی شامل دادسراها، دادگاههای بدوی و تجدیدنظر استان؛ تعداد ۱۲هزار و ۲۸۴ پرونده در مراجع مختلف قضایی استان رسیدگی و منتهی به صدور رای شده است.
فاضلی هریکندی متذکر شد: اگر هر پرونده فقط دو نفر به عنوان طرفین دعوا داشته باشند، در شش ماهه اول سال جاری، تعداد ۱۵هزار و ۷۷۸ نفر از مردم استان به صورت مستقیم و حدود ۶۵ هزار نفر از مردم و خانوادههای استان درگیر پروندههای راجع به املاک بودند؛ همچنین در حال حاضر تعداد ۵ هزار و ۲۰۶ پرونده راجع به اختلافات ملکی در مراجع قضایی استان در جریان رسیدگی است که با اجرای این قانون قطعا کاهش چشمگیری خواهد داشت.
همه برای کاهش مشکلات مردم مسئولیت دارند
رئیس کل دادگستری استان البرز با تاکید بر اینکه در بسیاری از این پروندهها، شاهد از بین رفتن سرمایه، پس انداز و اندوخته سالها دسترنج شهروندان به سبب ناآشنایی با مباحث حقوقی یا خلاهای قانونی یا ساختاری جلوگیری از وقوع اختلافات هستیم تصریح کرد: همه به عنوان کارگزاران و حاکمیت مسئول هستیم اقدامی انجام دهیم که مشکلات مردم در این حوزه به حداقل برسد که تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در این مسیر است.
ورود رهبر شهید انقلاب و تصویب و اجرای قانون
فاضلی هریکندی با یادآوری اینکه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به منظور ساماندهی وضعیت معاملات اموال غیرمنقول اعم از معاملات قطعی و پیش خرید مطرح شده است اضافه کرد: این قانون، سالها در جریان بررسی و تصویب بود و به جهت اختلاف مجلس و شورای نگهبان در چند ماده به ویژه راجع به بیاعتباری معاملات غیرمنقول با اسناد عادی، بین شورا، مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام مطرح بود تا اینکه با ورود امام شهید در دیدار مسئولان قوه قضائیه در تیرماه ۱۴۰۲ و تاکید ایشان بر موافق مصلحت بودن آن؛ قانون تصویب و از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا شد.
مسئولیت کیفری و ضمان مدنی برای قضات و ماموران دولتی و عمومی
وی با بیان اینکه قانون جدید به اسناد رسمی اعتبار دوباره بخشیده است به برخی ضمانتهای اجرایی آن اشاره کرد و گفت: «ماده ۹» قانون برای قضات یا ماموران دولتی و عمومی که به اسناد رسمی ترتیب اثر ندهند و به عبارت دیگر به اسناد عادی ترتیب اثر و اعتبار دهند مجازات درجه ۶ پیش بینی کرده و علاوه بر آن مسئولیت جبران خسارت به دارندگان اسناد رسمی هم در قانون تعریف شده است؛ یعنی اگر به جهت تخلف آنها خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود علاوه بر تعقیب کیفری باید جبران خسارت هم صورت گیرد که ضمانت پیش بینی شده خصوصا جنبه کیفری برای این موضوع، در نوع خود بیسابقه است.
نیاز به ورود جدی دستگاههای مسئول برای اجرای قانون
رئیس کل دادگستری استان البرز خواستار ورود جدیتر همه دستگاههای مسئول در خصوص اجرای قانون شد و با اشاره به یکی از احکام این قانون یعنی «ماده ۱۴» بیان کرد: این ماده مربوط به حوزه پیش فروش ملک و آپارتمان اعم از مسکونی، تجاری و عرصه و اعیان است که با توجه به اعلان عمومی شروع به کار «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در ۲۹ اردیبهشت سال جاری از سوی رئیس قوه قضاییه؛ مطابق ماده یک این قانون، «هر عمل حقوقی یا معامله راجع به اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان و حتی اجاره بیش از دو سال» از جمله کلیه پیش فروشهای ملک و ساختمان و آپارتمان با هر نوع کاربری اعم از مسکونی و تجاری؛ یک سال پس از اعلان عمومی یعنی در حدود ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۶ باید با سند رسمی باشد و در غیر این صورت دعاوی حقوقی و کیفری راجع به آن، در هیچ یک از مراجع قضایی و نیز اداری و اجرایی و عمومی و شبه قضایی قابلیت بررسی ندارد و رد شده و ترتیب اثر داده نخواهد شد.
الزام ثبت هرگونه نوسازی و اخذ پروانه در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد
وی تاکید کرد: البته هم اکنون هم املاکی که سند سبز رنگ یا جدید دارند شامل قانون هستند و اگر بخواهند نوسازی و پروانه ساختمان بگیرند به جهت حکم مقرر در تبصره ۴ ماده ۱، مشمول «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» هستند ولی اسناد تک برگی قدیمی یا اسناد زرد رنگ از ۳۱ اردیبهشت سال ۱۴۰۵ شامل این الزام قانونی خواهند شد.
ترتیبات قانونی برای پیش فروش
فاضلی هریکندی با اشاره به برخی محورهای مهم قانون در حوزه «پیش فروش» تاکید کرد: بر این اساس ترتیباتی برای پیش فروش در ماده ۱۴ قانون و آیین نامه اجرایی و سند راهنمای آن پیش بینی شده است و شهروندان توجه کنند که کلیه مراحل صدور پروانه از درخواست دستور نقشه توسط مالک تا تهیه نقشه معماری ساختمان از سوی نظام مهندسی و صدور نقشه معماری و صدور پروانه ساختمان؛ رسیدگی به تخلفات احتمالی در زمان احداث و صدور پایان کار توسط شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه؛ تنظیم صورتمجلس تفکیکی و در نهایت صدور سند حدنگار توسط ادارات ثبت اسناد، باید در بستر «سامانه پنجره واحد مدیریت زمین» و اتصال آن به «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صورت گیرد.
پیش فروش فقط با شناسه یکتا
وی ادامه داد: بر این مبنا در این سامانه برای هر واحد و ملحقات آن اعم از پارکینگ و انباری که مطابق پروانه ساختمان قرار است احداث شود یک «شناسه یکتا» از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک اختصاص مییابد و هر نوع عمل حقوقی راجع به ساختمان در حال احداث با استفاده از این شناسه یکتا صورت گرفته و معتبر خواهد بود؛ در واقع این شناسه یکتا به نوعی همانند پلاک ثبتی تفکیکی است که برای واحدهای ساختمانی در حال احداث صادر میشود که پس از تکمیل ساختمان و با صدور سند حدنگار و اختصاص پلاک ثبتی، این شناسه یکتا ابطال خواهد شد.
دعاوی مربوط به پیش فروش فاقد «شناسه یکتا» قابل استماع نیست
رئیس کل دادگستری استان البرز، در خصوص ضمانت اجرای این ماده در قانون متذکر شد: هر نوع معامله در قالب پیش فروش که تا قبل از صدور اسناد حدنگار و بدون استفاده از «شناسه یکتا» انجام شود در مراجع قضایی، اجرایی، عمومی و شبه قضایی فاقد اعتبار خواهد بود و قضات یا ماموران دولتی یا عمومی در صورت اعتباربخشی به آن، مسئولیت کیفری و ضمان مدنی خواهند داشت.
فاضلی هریکندی با اشاره به اینکه چالش فعلی در انجام مقدمات اجرای این ماده قانونی در بستر سامانه الکترونیکی و سامانه پنجره واحد مدیریت زمین است تاکید کرد: از آنجایی که همه فرایندهای مربوطه از تقاضای دستور نقشه تا صدور سند حدنگار باید در بستر سامانه پنجره واحد مدیریت زمین باشد بنابراین لازم است علاوه بر مراجع مربوط به صدور پروانه و ثبت اسناد، اداره کل ارتباطات و فناوری اطلاعات استان هم همکاری کند تا شهرداریها از طریق گذرگاه MSB (مرکز جامع تبادل اطلاعات مدیریت شهری و روستایی) به سامانه پنجره واحد مدیریت زمین و سامانه ثبت اسناد و املاک متصل شوند.
صدور اولین شناسه یکتا در استان البرز
وی تصریح کرد: البته اقداماتی به صورت پایلوت در برخی از کلانشهرهای از جمله کرج آغاز شد و روز گذشته شهرداری کرج به سامانه کشوری جهت صدور پروانه ساختمان در بستر الکترونیک و صدور شناسه یکتا از سوی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان متصل شد و شهرداری کرج موفق شد روز گذشته برای یک پلاک چهار واحدی کدهای مورد نیاز را از سامانه اخذ کند و امروز سند تنظیم و اولین شناسه یکتا در استان البرز برای هر واحد صادر خواهد شد.
کاهش کلاهبرداری و اختلافات با اجرای کامل قانون
رئیس کل دادگستری استان البرز با بیان اینکه با اجرای قانون از وقوع بسیاری از جرایم و نیز تشکیل پروندههای حقوقی در حوزه پیش فروش جلوگیری خواهد شد تصریح کرد: در دعاوی مربوط به پیش فروش، گاهی در اصل وقوع معامله پیش فروش و یا شرایط و جزئیات یا تعهدات طرفین معامله اختلاف است و گاهی در جزئیات و شرایط قراردادی و حتی در نوع پارکینگ یا انباری متعلق به هر واحد که با اجرای ماده ۱۴ قانون این قبیل اختلافات منتفی خواهد شد؛ همچنین امکان پیش فروش به دو یا چند نفر وجود ندارد، چون سامانه اجازه نمیدهد و اگر کسی هم با سند عادی بفروشد در صورت اختلاف حقوقی یا کیفری، به هیچ وجه در مراجع قضایی قابلیت استماع و رسیدگی ندارد و عرصه برای کلاهبرداران تنگتر شده و مهمترین سرمایه مردم که دارایی ملکی و مسکن است حفظ خواهد شد.
استانداری بر اجرای قانون نظارت کند
وی در پایان با تاکید بر اینکه مسئولیت اجرای این قانون فقط به عهده قوه قضائیه نیست و دستگاههای مختلف اجرایی و عمومی تکالیف متعدد و مسئولیت اصلی را دارند، متذکر شد: پیگیریهای انجام شده در شورای راهبری قانون با حضور دستگاههای متولی با مسئولیت معاون اول قوه قضاییه و کمیتههای هماهنگی اجرای قانون در استانها با حضور دستگاههای متناظر استانی با مسئولیت روسای کل دادگستری استانها صرفا برای پیشگیری از مشکلات آتی مردم است.
فاضلی هریکندی با اشاره به تاکید معاون اول قوه قضاییه در جلسه مشترک ۲۸شهریور شورای راهبری با کمیتههای استانی هماهنگی اجرای قانون مبنی بر مسئولیت استانداری در نظارت بر اجرای قانون توسط دستگاههای اجرایی و عمومی پیشنهاد داد با مسئولیت «معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری» کارگروه ویژهای ذیل کمیته استانی هماهنگی اجرای قانون الزام، به منظور انجام و پیگیری اقدامات لازم جهت اتصال دستگاههای مسئول صدور پروانه ساختمان از قبیل شهرداریها و دهیاریهای استان به سامانه پنجره واحد مدیریت زمین و اجرای ماده ۱۴ قانون با حضور دستگاههای مربوطه در استانداری تشکیل شود.
